Emlak&Konut

Emsal Transferi Uygulaması Maltepe’den başladı

İstanbul Maltepe’de belediye, Gülsuyu-Gülensu mahallelerinde 1/1OOO’lik planların hazırlanması için harekete geçti.

İstanbul Maltepe’de 40 yıldır çözüm bekleyen Gülsuyu-Gülensu mahalleleri Türk imar tarihi açısından bir ilke imza atacak. Söz konusu mahalleler için hazırlanan 1/5000’lik imar planlarına itiraz süresinin sona ermesiyle birlikte Maltepe Belediyesi, 1/1000’lik planların hazırlanması için harekete geçti. Plan notlarında yer alan ve donatı alanlarında kalan vatandaşların mağduriyetini ortadan kaldıracak emsal transferi uygulaması Türkiye’de bir ilk olacak.

1.5 Milyon Metrekare Alan Dönüşecek

Hazırlanan plan ile 1.5 milyon metrekarelik alanda yerinde kentsel dönüşüm yapılması öngörülüyor. Yüzde 29’u donatı ve yol alanı olarak tasarlanan planın yüzde 5.3’ü ticaret ve konut alanı, yüzde 65.7’si ise sadece konut inşasına ayrılmış durumda. Parsel büyüklüğüne göre ise emsal değerlerinin en üst sınırı ise 2.1 olarak belirlendi. Plan notlarında yer alan emsal transferi uygulamasıyla, yeni planda donatı alanları içerisinde evleri bulunan vatandaşların konut alanı öngörülen parsellere taşınmaları sağlanacak.

Emsal – İmar Hakkı Transferi Nedir?

Kentsel dönüşümün önündeki engelleri aşmanın yeni bir yolu emsal- imar hakkı transferi. İlk defa 1908 Yılında ABD’de uygulanmaya başlamış, 1979 yılından itibaren de Avrupa ülkelerinde yaygınlaşmış bir uygulamadır.
Arsa veya herhangi bir gayrimenkul sahibinin gayrimenkulü üzerinde var olan, ancak çeşitli sebeplerle kullanamadığı imar hakkını; yerel yönetim veya resmi kurumlarla iş birliği yaparak serbest piyasa koşullarında, bir başka projede veya mekanda kullanılmak üzere menkul (likit) hale getirilmesini amaçlamaktadır.
Bu uygulama ile yoğun yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde konutu bulunan vatandaşlara imar hakkını başka bir alana transfer edebilme imkanı sağlanıyor. Böylece vatandaşın hakkı korunurken, şehrin siluetine etki eden bölgelerde dikey yapılaşmanın önüne geçiliyor.

İmar Hakkı Transferi Nasıl Yapılıyor?

Konuyu bir örnekle anlatmak gerekirse: Şehrin ortasında 1000 metrekare alanlı bir arsanız var, bu çok kıymetli arsa şehir planlarında ‘yeşil alan’ olarak işlenmiş. Siz bu arsaya herhangi bir yapı yapamıyor ve de her yıl emlak vergisi ödüyorsunuz. Bu yükten kurtulmak için bu arsayı satmak istiyorsunuz ama imarı olmadığı için kimse almıyor. Belediyeden kamulaştırma talep etseniz bile belediyenin bütçesi olmadığı için kamulaştırma da yapamıyorsunuz. Özetle arsanızı kullanamıyorsunuz.
Aynı bölgede imarı olan arsaların yüzde 50 inşaat alanına sahip 5 katlı imar hakkı var olduğunu sayalım. Bu durumda sizin bu arsa üzerine yapacağınız 5 katlı bina imarı hakkınız zayi olmuş durumda. İşte yapılmaya çalışılan bu hakkın size geri verilmesi işidir.
Bu alanları kamulaştıracak bir bütçe olmadığı için, size bu kayıp hakkınızın parasını ödeyecek bir sistem geliştiriliyor.

Hazırlanan plan ile 1.5 milyon metrekarelik alanda yerinde kentsel dönüşüm yapılması öngörülüyor.

Öncelikle arsanızın bulunduğu alandaki kıymet takdirleri yani bina emsal değerleri göz önüne alınarak sizin bu arsaya 5 katlı bir bina yapılsaydı değeri ne olurdu sorusunun cevabı niteliğinde, kayıp olan hakkınızın tespiti yapılıyor. Daha sonra belediyelerce kurulacak olan imar hakkı borsasına kote edilmek üzere bir sertifika verilerek, size kayıp olan hakkınızı paraya çevirebileceğiniz bir sertifika veriliyor. Siz de bu sertifikayı kurulan borsada işleme koyarak değer kazanmasını bekliyor veya talipli olan müteahhitlere bu hakkınızı para karşılığı satıyorsunuz.
Sizden bu hakları alan müteahhit, inşaat ruhsatı almış olduğu 3 kat imarlı arsası üzerine, sizden satın aldığı 5 kat imar hakkını da ilave ederek 8 katlı bir bina yapma hakkını elde ediyor. Üstelik bu imar hakkı, A şehrinden alınıp B şehrinde, kırsal kesimden alınıp kentsel kesimde, kullanılabiliyor. Böyle durumda arsa sahibi parasını alırken, arsa da belediyeye kalıyor.
Bir başka açıdan bakıldığında belediye veya bakanlık birlikte hareket ederek şehir merkezindeki bir bölgeyi riskli alan ilan ediyor, bu alanda artık yeni inşaat ruhsatı verilmeyeceği için, mevcut depreme dayanıksız binaların kamulaştırması da çok pahalı olacağı için, riskli alan ilan edilmesiyle bu bölgede yer alan binaların yıkılmasına karar veriyor. Yasa ile kentsel dönüşüm kapsamında, maliklere veya kiracılara belli bir süre ile kira yardımı yapmak koşulu ile bölge boşaltılıyor ve yıkıma başlanıyor. Burada daha önce evi bulunan kişilere de kamulaştırma bedeli yerine, mevcut imar haklarının karşılığı olarak yukarıda söz ettiğimiz sertifikalardan veriliyor. Bu sertifikalar ile mevcut projelerinden daire almak veya para karşılığı satmak sureti ile borsa aracılığı ile müteahhit firma veya belediyeler ile anlaşmalar yapıyorlar.

Şehir Plancısı ve İmpo İmar Kurucusu Hüseyin Oflaz

Transfer Noktaları Oluşturulmalı

Şehir Plancısı ve İmpo İmar Kurucusu Hüseyin Oflaz, özellikle İstanbul’da merkezde 5-6 katlı, bitişik nizam binaların olduğu yerlerde 4-5 emsal yoğunluğu ile yerinde dönüşümü gerçekleştirmenin zor olduğunu belirtirken, imar hakkı transferinin dönüşümü kolaylaştıracağını anlatıyor. Hüseyin Oflaz: “Merkezde fiziki ve ekonomik olarak ömrünü dolduran binaları yıkarak dönüşümü başarmak istiyorsak, kentin çeperlerinde transfer noktaları oluşturulması gerekiyor.
Böylece devlet ya da özel sektör, dönüşüm bölgesinde yaşayanlardan tapusunu verenlere yaşamaya hazır haldeki transfer noktalarındaki projelerden tapu vermeli. Yeni evini aynı yerden isteyenlere ise değer artış yöntemine göre farkını ödemeleri kaydıyla dönüşüm bölgesinden ev verilmeli. Çünkü dönüşüm gerçekleştiğinde daha sağlıklı, güvenli, sosyal donatıları olan bir yer haline gelerek gayrimenkul değeri de yükselecek. Şu anda kent merkezinde metrekaresi 2 bin lira olan yerlerin değeri dönüşüm sonrası 4-5 bin lira seviyesine çıkacak” yorumunu yapıyor.

Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Turanlı

İmar transferinin önü açılsın

Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Turanlı da imar transferinin önünün açılması gerektiğini savunanlardan. Apartman ölçeğinde dönüşüm çalışmaları yapılmasının şehre bir değer katmayacağına dikkat çeken Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Turanlı; “Ek emsal hakkı verilerek bina bazında yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarının kimseye faydası yok.

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki

Bakanlar Kurulu’nun Gündemine Geliyor

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin kentsel dönüşüme ilişkin geçtiğimiz günlerde yaptığı bir konuşma, dönüşümün ülke gündemindeki hayatiyetini ortaya koyarken, dönüşümü kolaylaştıracak emsal transferi konusunun da bir kez daha düşünülmesine neden oldu. Bakan Özhaseki bu konuşmasında imar hakkı transferi konusunun önümüzdeki günlerde Bakanlar Kurulu’nda ele alınacağını da haber verdi. Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki 1999 yılı öncesinde yapılan 15 milyon binanın eğer yarısı değişmek zorundaysa 15 senelik hedef çerçevesinde her sene 500 bin binanın yenilenmesi gerektiğini açıkladı ve “15 sene bunu devam ettirirsek çok rahat bu işin altından kalkarız, depreme hazırlıklı oluruz” dedi.

Şehirlerimizin kimliği kaybolmuş vaziyette. Eskiden Selçuklu’nun bir kimliği vardı, 900-1000 sene önce 600 sene önce Osmanlı’nın bir kimliği vardı. Şimdi mühendisimiz var, mimarımız var, bilenlerimiz var, paramız ve her şeyimiz var. Bir şehir medeniyeti kurmak lazım.

Kentsel dönüşümün yeniden baştan sona elden geçirmek gerektiğini anlatan Bakan Özhaseki; “Kentsel dönüşüm önümüzde bir fırsata dönüşebilir, deprem gerçeği bizim için bir fırsat alanı doğurabilir. Kentsel dönüşüm işini doğru yaparak bir taraftan da depreme hazırlıklı hale getirmeliyiz. Doğru bir mantıkla yerinde çözümün nasıl olacağı, konut sayısını arttırmadan bir taraftan da bunu fırsata dönüştürüp akıllı, yeşil, çevreci binalara nasıl dönüştüreceğimizin hesaplarını yapıyoruz” diye konuştu.
İmar hakkı transferi ve gayrimenkul sertifikası ile ilgili çalışmaların zaten başladığını belirten Bakan Özhaseki; “Bunlar da önümüzdeki günlerde yavaş yavaş devreye girecekler. Tüm bu formüller Bakanlar Kurulu’na sunulacak. Ortak kabulün oluşmasının ardından yasaya dönüştürülecek ve meclise sunulacak” dedi.

‘Her şehrin imar yönetmeliği ayrı olacak”

Hali hazırda İstanbul gibi nüfusun yoğun olduğu şehirlerde, Hakkari’nin Yüksekova ilçesi veya Sivas’ın Şarkışla ilçelerindeki imar yönetmeliklerinin aynı olduğuna dikkati çeken Özhaseki; “Böyle bir şey olamaz. Her yerin özellikleri kendine hastır. Oranın kendine has iklimi, coğrafyası, topografyası, eskiden gelen bir şehircilik geleneği ve hali hazırdaki yerleşimi çok farklıdır. Bütün bunları aynı potada tutmak biraz haksızlık olur. 500 nüfuslu küçük bir mahalle ile 15 milyonluk bir şehir için imar yönetmeliğini aynı tutarsanız, bazen bu doğru sonuç verir bazen de çok yanlış sonuçları ortaya çıkarır” diye konuştu.

Özhaseki, bu sistemin yanlış olduğunu, bireylerin eldeki imar yönetmeliklerine dayalı olarak bunu çok kötüye kullandıklarını da gördüklerini ifade etti. Bazı projelerde 100 metrekarelik bir ev için 90 metrekarelik balkon getirildiğine dikkati çeken Özhaseki; “Bunu göz göre göre nasıl kabul edeceksiniz. Bütün bunların önünü kesmek lazım. Şehir silüetlerinin bozulması da o yüzden. Şehirlerimizin kimliği kaybolmuş vaziyette. Eskiden Selçuklu’nun bir kimliği vardı, 900-1000 sene önce 600 sene önce Osmanlı’nın bir kimliği vardı. Şimdi mühendisimiz var, mimarımız var, bilenlerimiz var, paramız ve her şeyimiz var. Bir şehir medeniyeti kurmak lazım. Bunun için de bu yönetmelikler, imar kanunları çok önemli” şeklinde konuştu.

Özhaseki, bu kapsamda bakanlık olarak önce imarın değişmez kurallarını ortaya koyacaklarını belirterek, ikinci olarak da bu çalışmanın şehirlere gönderileceğini ve orada şehrin özelliklerine göre gereken eklemelerin yapılmasını isteyeceklerini aktardı.
Şehirlerden gelen eklemelerin genel kurallara aykırı olmaması durumunda kabul edileceğini ve böylelikle her şehrin imar yönetmeliğinin ayrı olacağını bildiren Özhaseki; “İstanbul’un, Adapazarı’nın, Samsun’un, Adana’nın imar yönetmeliği ayrı olacak. Böyle bir çalışma yapıyoruz. Herhalde bu çalışmayı da 6 ay içerisinde bitiririz diye düşünüyorum. O yüzden eski imar yönetmeliği 6 ay kadar uzatıldı” dedi.

Yıldıray Gökkaya

Yorum yap

Takip Edin!