Emlak&Konut

Kağithane’nin kaliteli dönüşümü

Kağıthane birçok ofis ve rezidans projesinin yer aldığı, son dönemde cazibesi artan bir bölge olarak karşımıza çıkıyor.

eçmiş yıllarda halkın mesire yeri olarak kullandığı Kâğıthane, 1950’lerde Haliç ve çevresinin sanayi bölgesi olarak kullanılmaya başlanmasıyla beraber Kâğıthane Vadisi boyunca sanayi yapıları ve imalathaneler sayılarını arttırmaya başladı. 400.000’e yaklaşan nüfusu ile İstanbul’un büyük ve önemli ilçelerinden biri olan Kağıthane, Avrupa ve Anadolu yakasını birbirine bağlayan boğaz köprülerinin güzergâhı olan E-5 ve TEM otoyolları arasında konumlu. Metropoliten alana sahip Kâğıthane Vadisi, coğrafi konumu itibariyle güneyinde ve doğusundaki merkezi iş alanlarının da (MİA) etki alanında yer alıyor.


EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Pazarlama ve Kurumsal İletişim Müdürü Şeyma Şehirli bölgeyi değerlendirdi:

Son 10 yılda şehrin genelinde hareketliliğin artmasıyla Kağıthane ilçesi de olumlu yönde etkilenmiş ve başta konut projeleri olmak üzere birçok proje geliştirilmiştir. İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan trafik problemi için alternatif projeler hayata geçirilmiş ve Kağıthane de bu projelere tüneller vasıtasıyla ev sahipliği yapmıştır. Tünel güzergahı ile Kağıthane, Seyrantepe ve Hamidiye Mahalleleri’nden Taksim’e ulaşım süresi 5 dakikada mümkün olabilmektedir. Günümüzde yüksek katlı ve site tipinde yapılaşmaların mevcut olduğu bölgede konutlar orta ve orta-üst gelir grubuna hitap etmekte iken; ulaşım olanaklarının çeşitlenmesiyle B ve B+ gelir seviyesine yönelik projelerin arttığı belirlenmiştir.

Kağıthane’deki projeler orta sınıfa hitap etmekte iken, bölgeye yapılan Seyrantepe metrosunun ve tünel inşaatının etkisiyle Kağıthane’deki nitelikli konutların sayısı artış göstermiştir. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta-üst sınıf tarafından rağbet görmeye başlamıştır.

2018 yılında açılması planlanan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bölgeye olan ulaşımı daha da rahatlatması bekleniyor. Bu proje sayesinde Kağıthane Üsküdar arası mesafe 26 dakikaya inerken, Ümraniye 39,5 dakika, Beşiktaş 10 dakika ve Mecidiyeköy 4,5 dakikaya inecek. Bu durum zaten merkez olan Kağıthane-Seyrantepe bölgesinin markalı konut projelerinde ikinci bir ivme yakalamasını sağlayacaktır.

Kağıthane-Seyrantepe bölgesi konut projelerine bakıldığında, mevcut projelerde; fiyatların yaklaşık 3.000 TL/metrekare – 12.000 TL/metrekare aralıkta değiştiği görülmektedir. Satışı devam eden projelerde ise fiyatların 4.000 TL/metrekare – 16.000 TL/metrekare (KDV’den arındırılmış fiyatlardır) değiştiği tespit edilmiştir.

Proje alanı MİA alanına yakın bir bölgede konumlanıyor olması ve son dönemde yatırım için tercih edilen bölgelerden olan Kağıthane-Seyrantepe bölgesinde konumlanıyor olması birim fiyatları arttıran etmenlerdendir.

Genel olarak projeler değerlendirildiğinde konum ve ulaşım olanakları ön planda olmaktadır. Diğer taraftan manzara hâkimiyeti ve proje içerisinde bulunan yeşil alan da projeleri ayrıcalıklı kılan önemli bir faktördür.

Proje alanında rakip projeler incelendiğinde net brüt alanlar arasında yüzde 40-60 aralığında farklılıklar olduğu görülmekte olup, peşin ödemelerde ortalamada yüzde 10 bandında iskontolar yapıldığı görülmektedir.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık’ın hazırladığı ‘2016 İstanbul Markalı Konut Sektör Raporu’na göre bu bölgenin fiyatı 2013 senesinde yüzde 32, 2014 senesinde yüzde 11, 2015 senesinde yüzde 24 ve 2016 senesinde yüzde 3 artmıştır. Son beş yılda bileşik olarak bakıldığından konut fiyatlarının yüzde 87 arttığı görülmektedir, bileşik değer yıllık ortalama artış oranı ise yüzde 17’dir. Kağıthane, 2016 yılı İstanbul markalı konut piyasası araştırmalar ve öngörüler raporumuza göre bileşik değer yıllık ortalama artış oranları olarak İstanbul’da 34 adet bölge toplamı içinde 17. sıradadır.

Kağıthane – Seyrantepe Bölgesi Piyasa Analizi

Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlamış olup 13 yıldır yaklaşık 29 farklı firma rekabet etmektedir. Bölgede markalı konut piyasası 2004 yılında başlamış olsa da esasen 1997 yılında yapımı tamamlanan Başak Konutları bölgenin ilk toplu konut projesidir. Bölgenin kısıtlı arsa arzına alternatif bir bölge olması ve MİA’ya yakınlığı ile markalı konut piyasasında son yıllarda hızlı bir gelişme kaydetmiştir.

Konut tipi dağılımı

Bölgede 2+1, 1+1 ve 3+1 daire tipinin ağırlıklı olarak yoğun olduğu sonrasında bölgede 4+1 daire tiplerinin de üretildiği tespit edilmiştir.

Bölgedeki tip dağılımına bakıldığında yüzde 30,2 oranında 2+1, yüzde 29,2 oranında 1+1, yüzde 25,0 oranında 3+1, yüzde 6,7 oranında 4+1 ve yüzde 4,8 oranında 1+0 tipinde daire bulunmaktadır. Geri kalan oran ise diğer daire tipolojilerini yansıtmaktadır.


TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı Emre Sevinç, Emlak Konut için Kağıthane-Cendere bölgesini değerlendirdi:

CENDERE VADİSİ

Cendere Vadisi, bir kısmı Sarıyer ilçesine bir kısmı Kağıthane ilçesine bağlı olan bir bölgedir. Son yıllarda ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektöründeki değişimler ve hızlanan kentsel dönüşüm projeleri çalışmaları İstanbul özelinde pilot bölge seçilip örnek teşkil etmesi düşünülen iki farklı semtte devam etmektedir. Bunlar Anadolu Yakası’nda Fikirtepe, Avrupa Yakası’nda ise Cendere Vadisi’dir. Anadolu Yakası’nda eski tip kaçak yapılardan dönüşen Fikirtepe’de süreç müteahhitlerin çok sayıda hak sahibiyle anlaşmaya varmaya çalışması sebebiyle daha yavaş ilerlerken Avrupa Yakası’nda Kağıthane ilçesinin ev sahipliği yaptığı Cendere Vadisi’nde ise inşaat şirketleri fabrika sahipleriyle hasılat paylaşımlı proje anlaşmaları ya da direkt arazi satın alarak proje geliştirdiklerinden bu bölgede daha hızlı şekilde ilerleyen bir süreç görmek mümkündür.

Bir dönem Türkiye’nin önemli sanayi tesislerini bünyesinde barındıran Cendere Vadisi’nde şu sıralarda hummalı bir çalışma bulunmaktadır. Cendere Vadisi’nde halen bulunmakta olan ve çevre kirliliğine neden olan büyük fabrikaların bacasız işletmelere dönüştürülmesine çalışılmaktadır.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin ‘Özel Proje Alanı’ ilan ettiği Vadi Projesi, İBB Meclisi kararıyla 14 Ocak 2011 tarihinde onaylanmıştır. Alınan bu kararla İBB, 350 hektarlık alanda Cendere Vadisi, ‘Silikon Vadisi’ olacak şekilde planlanmıştır. Bu çerçevede, bilişim, eğitim ve AR-GE tesisleri ile 70 bin kişinin yaşayacağı konutlar inşa edilmesi hedeflenmiştir. Cendere Vadisi’nde bulunan fabrikaların 2020 yılına kadar kaldırılıp yerine eğitim, bilişim ve teknoloji geliştiren merkezler kurulması hedeflenmektedir. Kamunun ve özel sektörün yoğun ilgi gösterdiği Cendere Vadisi projesi ile bölgede; markalı konut projelerinin yanı sıra eğitim, teknoloji, sergi alanları, el sanatları çarşısı, sanat galerileri, açık ve kapalı sinema, tiyatro-toplantı ve konferans salonları, film stüdyoları gibi kültür tesislerinin yanı sıra iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, market, çok katlı mağaza, alışveriş merkezi, otel-motel ve konaklama tesisleri, lokanta, restoran, gazino gibi eğlence yerleri oluşturulması planlanmaktadır. Ticaret merkezinde yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar faaliyet gösterebilecektir. Fabrika alanlarının boşaltılıp yapılması düşünülen bilişim ve teknoloji geliştiren merkezler ile Cendere Vadisi’nin İstanbul’un sosyal ve ekonomik hayatının önemli merkezlerinden biri haline geleceği düşünülmektedir. Yapılan yatırımlar ve tamamlanan projeler ile 30 bin kişiye istihdam sağlaması beklenen bölge Levent – Maslak hattında çalışan şirketlerin, buna bağlı olarak da nüfusun bir kısmının bölgeye kayması beklenmektedir. Bölgenin B, B+ ve A sınıf gelir seviyesine hitap etmesi öngörülmektedir.

Cendere Vadisi’ne Ulaşım

Seyrantepe – Maslak – Levent hattına alternatif oluşturup bölge yükünü hafifletmesi beklenen Cendere Vadisi’ne ulaşım mevcut durumda karayoluyla oldukça kolay bir şekilde sağlanabilmektedir. İstanbul’un en önemli iki ana arteri TEM ve E-5 Karayolu’nun ortasında bulunması ve FSM Köprüsü yolu aksında olması, kuzeyinde yapılan Kemerburgaz – Cendere Yolu ile Kuzey Marmara Otoyolu’na bağlantısı, güneyinde bulunan 15 Temmuz Şehitler Köprüsü’ne olan yakınlığı, doğusunda bulunan Türkiye’nin en önemli merkezi iş alanlarından olan Büyükdere Caddesi, Yenikapı-Hacıosman Metrosu’na 2010 yılında eklenen Seyrantepe – Sanayi Mahallesi durağı ile ulaşım bağlantıları oldukça kuvvetli olan bölgenin, yapımı devam eden ve Kağıthane’de durağı bulunacak olan Kabataş-Mahmutbey Metro Hattı ve 2017 – 2019 yılı eylem planı içerisinde bulunan Kemerburgaz’dan geçmesi planlanan Gayrettepe-3. Havalimanı Metrosu ile de ulaşımın daha da kolaylaşacağı düşünülmektedir. Ayrıca tünellerle bölge hem E-5 Karayolu’na hem de TEM’e bağlanabilmektedir. İnşaatına başlanan Armutlu-Cendere Yolu (4,82km) ve Cendere Yolu-Ayazağa (1,78km) tünellerinin bitmesi ile ulaşım imkanlarının kolaylaştırılması hedeflenmektedir. Bunun dışında Enver Paşa döneminde yapılan küçük tren hattı yani dekovil yapılmasına yönelik bir proje de bulunmaktadır. İstanbul Sarıyer ilçesi sınırları içerisinde yer alan Cendere Vadisi – Seyrantepe İstasyonu (TT Arena Stadyumu) Arası Raylı Sistem (Havaray) Hattına İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne ilişkin hazırlanan -1- paftalık 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve -3- paftalık 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, 29 Mart 2017 tarihinde askıdan indirilmiştir. Bu proje için 13 ocak 2017’de ihale yapılmış olup 22 ay sürecek 25 km’lik 10 duraktan oluşacak proje için çalışmalara başlanacaktır.

‘Cendere Hayat Buluyor’ Projesinden Önemli Satır Başları

  • Dere uzunluğu 8 km
  • Peyzaj proje alanı 925.135,84 m2
  • Proje alanında;
  • 15.000 metre yeni atık su hattı
  • 13.150 metre yeni içme suyu hattı
  • 10.700 metre yeni yağmursuyu hattı
  • 7.186 metre tuzlu su besleme hattı (Ayazağa keson yapısından Kağıthane Belediyesi önüne kadar.),
  • 5.111 metre devridaim hattı (5000 m3 su deposu ile Ayazağa İETT Arası.),
  • 9 adet toplamda 12,165 m2 ardgermeli betonarme taşıt köprüsü,
  • 1 adet çelik seyir teraslı mimari özellikli yaya köprüsü (dolunay köprüsü-asma çelik köprü),
  • Toplamda 4000 m2 çelik yürüme yolu köprüleri (dere üstü geçişlerde),
  • 1 adet 5000 m2 dere besleme tatlı su deposu (günlük 100,000 m3 geçişi sağlanacaktır.)
  • 5 adet 300 m2 sulama suyu deposu ile şebeke hattı.

Cenderenin Islahı ‘Yeşil Koridor’ Projesi

Yaklaşık uzunluğu 8 km olan Sarıyer – Kağıthane – Eyüp ilçelerinin içerisinden geçen Cendere Deresi’nin temizlenip biyolojik çeşitliliğinin ve akarsu kalitesinin artırılması, yaya erişiminin sağlanması, tarihi kültürünün yaşatılması, ekolojik döngüye katkı sağlanması, sürdürülebilir bir çevre oluşturulması için çalışmaların başlatılması planlanmaktadır.

İki etaptan oluşan projenin ilk ayağında, Osmanlı döneminde mesire alanı olarak kullanılan Sadabad bölgesinin canlandırılması, tarihi değerinin tekrar kazandırılması ayrıca Osmanlı-Roma tarihine çağrışım yapması açısından su kemerlerinin, araç geçiş köprülerinin yapılması ve yürüyüş yolları gibi donatı alanlarının yapılması planlanmaktadır.

Eyüp ve Sarıyer’deki ormanları yeşil bir koridor ile Haliç’e ulaştırmayı hedefleyen proje için Güney Koreli mimarlar ile çalışan Büyükşehir Belediyesi, insanların ‘gidin görün’ şeklinde hitap edeceği bölge olmayı hedeflemektedir. Böylelikle Cendere içinden yeşil suların aktığı çeşitli bitkiler ile zenginleştirilmiş bir ekolojik alana sahip olunacaktır. Bu projeye yönelik ‘Haliç’e can suyu’ projesi hayata geçirilmiş, Haliç’te değişim başlamıştır.

Cendere’de Gayrimenkul Fiyatları

Son 5 yıl içerisinde bölgede kentsel dönüşüm startının verilmesi ile fabrikalara ait arsalar boşaltılmaya başlanmış ve yerlerini kaliteli projelere bırakmış durumdadır. Günümüzde Ayazağa ve Seyrantepe’yi de içeren Cendere Vadisi, İstanbul’un en yeni yaşam alanı haline gelmiş durumdadır. Bölgede etaplar halinde inşa edilen projelerde teslimler yapılmış ve yapılmaya devam etmektedir. Bu projeler genellikle karma proje şeklinde tasarlanmakta olup konut-rezidans, ofis, otel, ticari ünite fonksiyonları içermektedir.

Bölgedeki projelerde konutların ortalama metrekare satış fiyatı 11.500 TL seviyelerinde iken daha lüks şekilde inşa edilmiş konut fiyatları ise 13.000-14.000 TL seviyelerine ulaşmaktadır. Ofislerin metrekare satış fiyatları ise 3.500-4.500 USD aralığında değişmektedir.

 

Yıldıray Gökkaya

Yorum yap

Takip Edin!