Emlak&Konut

Bağcılar’ın yeni yüzü

Birçok mega projenin aksında yer alması ile her geçen gün değerlenen Bağcılar Kanal İstanbul ile değerine değer katacak.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Araştırma Raporlama Uzmanı Pınar Kaymaraz Emlak Konut için Bağcılar bölgesini inceledi.

Bölgede çok sayıda arsa stoku olması ve bölgenin merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi sebebi ile bölge yatırımcıların ilgisini çekmeyi başarmıştır

Bağcılar ve Çevresi Konut Piyasası Pazar Analizi

Bağcılar ilçesi, İstanbul’un batı ucunda E-5 ve TEM otoyolu arasında yer alır. Bölgenin gelişmesinin en büyük sebebi üç ilçeyi kapsayan, Basın Ekspres Yolu’nun (Atatürk Bulvarı) TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu’nun ortasında bulunması ile konum olarak ve ulaşım alternatifleri açısından önemli bir konuma sahip olmasıdır. Basın Ekspres Yolu ve çevresi Atatürk Havalimanı’na yakınlığı sebebi ile otellerin, ulaşım bağlantılarına yakınlığı sebebi ile de ofis ve konut sektörü açısından cazibe merkezi olmaktadır. Bölgede çok sayıda arsa stoku olması ve bölgenin merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi sebebi ile bölge yatırımcıların ilgisini çekmeyi başarmıştır. Bölgedeki sanayi ve niteliksiz konut alanlarının hızla dönüştüğü bölgede; ofis, konut alışveriş merkez, otel ve henüz dönüşüme girmemiş sanayi alanların iç içe olduğu görülmektedir. Bağcılar ilçesi birçok üst ölçekli projeden etkilenmektedir. Bunların şüphesiz en önemlisi Kuzey Marmara Otoyolu – 3. Havalimanı ve 3. Köprü projesidir. Birbirini tamamlayan bu projeler ile Basın Ekspres Yolu ve çevresine ulaşım açısından değer katacağı görülmektedir. Bunların yanı sıra bölgeyi önemli ölçüde etkileyecek mega projelerden birinin de Kanal İstanbul projesi olduğu söylenebilir. Projenin açıklanması ile beraber bölgedeki yatırımların hız kazandığı görülmektedir. Bölgede daha önceleri sanayi alanı olarak kullanılmakta olan alanların dönüştürülmesi ve ulaşım bağlantılarına yakınlığı sebebi ile son yıllarda konut için tercih edilen bir bölge haline gelmiştir. Arsa arzının bulunması ve sanayileri alanlarının dönüşmesi nedeniyle bölge yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. Bölgede konut projelerinin özellikle Basın Ekspres Yolu’nun doğusunda yoğunlaştığı görülmektedir. Bunun sebebi caddenin batısındaki Ayamama Deresi ve sanayi alanlarına göre dönüşümü daha zor olan niteliksiz konut alanları gösterilebilir. Bağcılar bölgesindeki konut projelerinde 1+1 ve 2+1 tiplerindeki az odalı ve küçük metrekareli tipteki konutların talep gördüğü ve satış hızının daha hızlı olduğu görülmektedir. Bunun dışında 3+1 ve 4+1 tipindeki dairelere de projelerde yer verilmektedir. 2017 Eylül itibariyle yürürlüğe giren yeni Tip İmar Yönetmeliği’ne göre 1+0 tipi daire yapılması yönetmelikçe engellenmektedir. Bölgede bu zamana kadar yapılan projelerde 1+0 tipi daireler bulunuyor olsa da yeni yapılacak projelerde 1+0 tipi daire yapılamayacaktır. Basın ekspres aksı boyunca talep edilen 1+1 ya da küçük metrekareli 2+1 tipi dairelerin genellikle bekar, çalışan kesim ya da çocuksuz çekirdek orta-üst gelir grubundaki aileler tarafından tercih edildiği görülmektedir. Bölgedeki projelerde tip bazlı birim fiyat aralıkları bakıldığında 1+1 daire tipleri 5.000 – 10.500 TL/metrekare, 2+1 daire tipleri 4.000 – 9.500 TL/metrekare, 3+1 daire tipleri 4.000 – 9.500 TL/metrekare, 4+1 daire tipleri 6.400 – 8.800 TL/metrekare şeklinde olduğu görülmektedir. Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2005 yılında başlamış olup 12 yıldır yaklaşık 60 farklı firma rekabet etmektedir. Bölgenin havaalanına yakın olması ve havaalanı ile E-5 Karayolu’nu bağlayan bir aks çevresinde gelişmesi yatırımların da şekillenmesinde etkili olmuştur.

Mustafa Aşkın

Yorum yap

Takip Edin!